kupovina stana u izgradnji: 10 stvari koje morate znati

Kupovina stana u izgradnji je uzbudljiv korak ka stvaranju doma po vašoj meri. Prilika da birate raspored, pločice i parket, i da prvi kročite u potpuno nov prostor je neprocenjiva. Međutim, ovaj proces nosi i određene rizike. Da biste osigurali da vaša investicija bude sigurna, a budućnost mirna, ključno je da budete temeljni i informisani.

Sastavili smo detaljnu checklistu od 10 ključnih stvari koje morate proveriti pre nego što potpišete bilo kakav ugovor i date kaparu. Prođite kroz svaku stavku – vaša sigurnost je na prvom mestu.

✅ 1. Provera investitora – Ko gradi vaš dom?

Pre nego što se zaljubite u lokaciju i projekat, morate proveriti ko stoji iza njega. Reputacija i finansijska stabilnost investitora su temelj vaše sigurnosti.

• Kako proveriti? Posetite zvanični sajt Agencije za privredne registre (APR). Unesite naziv ili matični broj firme.
• Šta gledati?
  • Status: Da li je firma aktivna?
  • Datum osnivanja: Koliko dugo posluju? Duža istorija može ukazivati na veće iskustvo.
  • Finansijski izveštaji: Da li posluju sa dobitkom? Dostupni su takođe na sajtu APR-a.
  • Da li je račun u blokadi? Ovo je crvena zastavica koja ukazuje na ozbiljne finansijske probleme. Ovu informaciju možete proveriti na sajtu Narodne banke Srbije.

✅ 2. Pravna dokumentacija – Da li je gradnja legalna?

Bez čistih papira, ceo projekat je na klimavim nogama. Insistirajte da vam investitor da na uvid ključna dokumenta.

• Građevinska dozvola: Ovo je najvažniji dokument koji potvrđuje da investitor ima pravo da gradi objekat prema odobrenom projektu. Validnost dozvole možete proveriti kroz Centralnu evidenciju objedinjenih procedura (CEOP).
• List nepokretnosti (Vlasnički list): Proverite vlasništvo nad parcelom na kojoj se gradi. Investitor mora biti vlasnik ili imati pravo korišćenja. Takođe, proverite da li na parceli postoje tereti (hipoteke, zabeležbe spora itd.). Ovo možete proveriti onlajn putem eKatastra Republičkog geodetskog zavoda.

✅ 3. Predugovor o kupoprodaji – Đavo je u detaljima

Predugovor je dokument koji vas pravno štiti sve do sklapanja glavnog ugovora. On mora biti detaljan i precizan, jer sve što nije u njemu, kao da ne postoji.

Ključni elementi predugovora:

• Precizni podaci o kupcu i prodavcu.
• Detaljan opis stana: broj stana, sprat, kvadratura, struktura, orijentacija.
• Kupoprodajna cena sa jasno iskazanim PDV-om.
• Dinamika plaćanja (iznos kapare i isplata u fazama).
• Rok za završetak radova i rok za primopredaju ključeva.
• Specifikacija materijala i opreme koja će biti ugrađena (tzv. tehnički opis).

✅ 4. Solemnizacija kod javnog beležnika (notara)

U Srbiji, ugovori o kupoprodaji nepokretnosti moraju biti solemnizovani (potvrđeni) kod javnog beležnika da bi bili pravno važeći. Notar je tu da zaštiti obe strane.

• Njegova uloga: Notar proverava dokumentaciju, potvrđuje identitet strana u postupku i objašnjava pravne posledice ugovora. On neće overiti ugovor ako sumnja u ispravnost dokumentacije. Više o njihovoj ulozi i spisak javnih beležnika možete naći na sajtu Javnobeležničke komore Srbije.

✅ 5. Kvalitet gradnje i materijali

Cena nije jedino merilo – kvalitet ugrađenih materijala direktno utiče na kvalitet vašeg života i dugoročne troškove održavanja.

• Tehnički opis: Zahtevajte od investitora detaljan tehnički opis koji je prilog predugovoru. Tu mora biti navedeno sve: vrsta parketa, klasa keramike, tip sanitarija, vrsta stolarije (PVC ili aluminijum, broj komora, vrsta stakla), debljina i tip izolacije.
• Poseta gradilištu: Ako je moguće, obiđite gradilište sa stručnim licem (arhitekta, građevinski inženjer) koje može proceniti kvalitet izvođenja radova.

✅ 6. Energetski pasoš zgrade

Svaka nova zgrada mora imati energetski pasoš koji pokazuje njen nivo energetske efikasnosti (od A+ do G).

• Zašto je važan? Zgrada sa boljim energetskim razredom (npr. B ili C) ima kvalitetniju izolaciju i stolariju, što za vas znači značajno niže račune za grejanje i hlađenje zimi i leti. Više o ovome možete pročitati u Pravilniku o energetskoj efikasnosti zgrada.

✅ 7. Definisani rokovi i penali

“Biće gotovo na proleće” nije dovoljna garancija. Rokovi moraju biti precizno definisani u predugovoru.

• Insistirajte na:
  • Tačnom datumu za završetak radova.
  • Tačnom datumu za primopredaju stana.
  • Definisanim penalima (obično u procentu od kupoprodajne cene) koje investitor plaća vama za svaki dan ili mesec kašnjenja.

✅ 8. Garancije za izvedene radove

Obaveze investitora u vezi sa garancijama su definisane u Zakonu o planiranju i izgradnji.

• Minimalni zakonski rokovi:
  • 10 godina za konstrukciju zgrade (krov, temelji, noseći zidovi).
  • 2 godine za završne zanatske radove i ugrađenu opremu (parket, pločice, sanitarije, prozori), osim ako proizvođač opreme ne daje dužu garanciju.

✅ 9. Proces primopredaje stana

Primopredaja nije samo svečano preuzimanje ključeva. To je vaša prilika da detaljno pregledate stan i ukažete na sve nedostatke.

• Zapisnik o primopredaji: Nikada ne potpisujte ovaj dokument “na slepo”. Obavezno sačinite zapisnik u kojem ćete navesti sve uočene nedostatke (npr. ogreban parket, prozor koji loše dihtuje, napukla pločica).
• Rok za otklanjanje nedostataka: U zapisniku definišite i rok u kojem je investitor dužan da otkloni sve navedene nedostatke o svom trošku.

✅ 10. Upotrebna dozvola i uknjižba

Kupovina nije gotova dok stan nije legalno vaš – 1/1.

• Upotrebna dozvola: Dokument koji izdaje nadležni organ nakon tehničkog prijema objekta. On potvrđuje da je zgrada izgrađena u skladu sa građevinskom dozvolom i da je bezbedna za upotrebu. Bez nje, ne možete se uknjižiti.
• Uknjižba: Finalni korak je upis vašeg prava vlasništva u katastar nepokretnosti. Tek tada vi postajete i formalno-pravni vlasnik stana. Proverite da li ugovor obavezuje investitora da sprovede uknjižbu za vas.

Kupovina stana u izgradnji je maraton, a ne sprint. Prolaskom kroz ovu listu, ne samo da štitite svoju investiciju, već sebi obezbeđujete miran san i uživanje u novom domu bez skrivenih problema. Pogledajte ponudu stanova OVDE.