Profesionalni upravnik zgrade: Koja je njegova uloga i zašto je važan za život u novogradnji?

Useljenje u nov stan donosi ogromno uzbuđenje, ali i početak zajedničkog života sa desetinama drugih porodica u jednoj zgradi. Da bi taj zajednički život funkcionisao glatko, a vrednost vaše nekretnine bila sačuvana, ključna je jedna institucija – profesionalni upravnik zgrade.

Mnogi kupci, posebno oni koji dolaze iz kuća ili starijih zgrada sa neformalnim dogovorima, nisu u potpunosti sigurni šta profesionalni upravnik radi i zašto je njegova uloga danas zakonski definisana. Hajde da razjasnimo ko je on, koje su njegove obaveze i zašto je posebno bitan za zgrade koje tek započinju svoj život.

Ko je profesionalni upravnik?

Profesionalni upravnik je licencirano, stručno lice (ili firma) koje stanari angažuju da u njihovo ime upravlja i održava zgradu. Njegova pozicija je definisana Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada, koji je uveo red u ovu oblast.

Za razliku od upravnika iz redova stanara (komšije), profesionalni upravnik mora da prođe obuku, položi stručni ispit i bude upisan u zvanični Registar profesionalnih upravnika koji vodi Privredna komora Srbije. To garantuje da on poznaje sve zakonske, tehničke i administrativne procedure.

Koje su ključne uloge profesionalnog upravnika?

Njegov posao se može podeliti u četiri osnovne oblasti:

1. Organizacija održavanja zgrade:

Ovo je njegova najočiglednija uloga. Upravnik organizuje sve što je potrebno da zgrada bude čista, ispravna i bezbedna.

• Redovno održavanje: Ugovara čišćenje i održavanje higijene zajedničkih prostorija (hodnici, liftovi, ulaz), održavanje zelenih površina oko zgrade.
• Tekuće održavanje: Organizuje popravke i redovne servise (liftova, protivpožarne opreme, interfona, rasvete).
• Hitne intervencije: On je kontakt tačka za hitne slučajeve (pucanje cevi, nestanak struje u zajedničkim delovima, kvarovi na krovu) i organizuje dolazak majstora 24/7.

2. Administracija i finansije:

Upravnik vodi “papirologiju” i finansije stambene zajednice.

• Upravljanje budžetom: Prikuplja mesečne naknade od stanara za održavanje i troškove, vodi evidenciju o prihodima i rashodima i podnosi stanarima redovne finansijske izveštaje.
• Vođenje evidencije: Popisuje sve stanove, vlasnike i vodi računa o prijavi i odjavi stanara.
• Prinudna naplata: Ukoliko neki stanari ne plaćaju redovno svoje obaveze, upravnik je ovlašćen da pokrene postupak prinudne naplate preko javnog izvršitelja.

3. Pravno zastupanje i komunikacija:

On je zvanični predstavnik stambene zajednice pred trećim licima.

• Predstavljanje stanara: Komunicira sa javnim preduzećima, inspekcijama i drugim državnim organima.
• Sprovođenje odluka: Organizuje skupštinu stanara, vodi zapisnik i stara se o sprovođenju donetih odluka.
• Kućni red: Stara se o poštovanju kućnog reda i rešava eventualne nesuglasice među stanarima. O pravilima kućnog reda možete više pročitati na portalima kao što je Danas.rs.

4. Strateško planiranje:

Dobar upravnik ne rešava samo tekuće probleme, već gleda u budućnost.

• Planiranje investicionog održavanja: Predlaže planove za buduća ulaganja (npr. obnova fasade, ugradnja video nadzora) i traži najbolje ponude za te radove.

Zašto je profesionalni upravnik KLJUČAN za novogradnju?

U novoj zgradi, uloga profesionalnog upravnika je još izraženija i važnija iz nekoliko specifičnih razloga:

• Komunikacija sa investitorom u garantnom roku: U prvim godinama života zgrade, mogu se pojaviti nedostaci koji podležu garanciji investitora (obično 2 godine za završne radove). Profesionalni upravnik je centralna tačka koja objedninjuje sve reklamacije stanara, stručno ih dokumentuje i formalno ih upućuje investitoru. Njegov zahtev ima mnogo veću pravnu težinu nego desetine pojedinačnih prijava.
• Preuzimanje i čuvanje dokumentacije: On od investitora preuzima kompletnu tehničku dokumentaciju zgrade (projekte, ateste, upotrebnu dozvolu, garantne listove za opremu) i stara se o njenom pravilnom čuvanju.
• Uspostavljanje sistema od nule: U novoj zgradi ne postoji uhodan sistem. Upravnik je taj koji od prvog dana uspostavlja pravila, sklapa ugovore sa firmama za čišćenje, servisiranje liftova i drugom neophodnom logistikom.
• Formiranje budžeta i investicionog plana: On pravi realnu procenu budućih troškova i predlaže visinu mesečnog održavanja, kao i plan za prikupljanje sredstava za buduće investicije, čuvajući tako vrednost zgrade od samog starta.

Koliko koštaju usluge profesionalnog upravnika?

Cena usluge zavisi od grada, veličine zgrade i broja stanova, ali se u Srbiji (podaci za jul 2025.) kreće u proseku između 300 i 500 dinara po stanu na mesečnom nivou. Iako na prvi pogled deluje kao dodatni trošak, ova naknada je zapravo investicija.

Kada se uzme u obzir ušteđeno vreme, izbegnute glavobolje, pravna sigurnost i činjenica da stručno održavana zgrada bolje čuva svoju vrednost, angažovanje profesionalca je dugoročno najisplativije rešenje.

Useljenjem u novi stan, birate i zajednicu. Profesionalni upravnik je tu da osigura da ta zajednica funkcioniše na najbolji mogući način, omogućavajući vam da bezbrižno uživate u svom novom domu.